「日本人から持ち家信仰が消えた?」を大家目線で考える

2024年03月28日
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家のこと不動産投資のこと
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出口がよく見えています
なんの話でしょうか?

持ち家比率というのは世代間でだいぶばらつきがあるわけですが、60代だと80%、50代だと60%。40代だと50%ぐらいだって思っておけばそんな外れてないと思います。この数字を見て勘違いしてはいけないことは、わたしと同世代の人間のほとんどは60歳以降に家を買ったわけではないのです。友人とか知り合いを見渡しても早い人間は30代、大多数は40代で家を買って遅くても50代前半までです。それが年を食って今60代になっただけ。ということは今50代で賃貸住まいの人がごっそりと家を買うとは思えないので10年後の60代の持ち家比率は80%から大幅に下がるでしょう。20年後はもっと下がっているでしょう。特に首都圏ではそれ以上に下がるように思います。だって庶民が買えるような値段でなくなっている。そもそも平均世帯所得は全然上がっていないどころかバブルの時より下がっているくらい。それがこの20年でたとえばマンション価格なんてさいたまでは倍くらいになっている。所得が上がっていない以上普通買えないでしょう。

問題なのはここからです。庶民が家を買えなくても誰も騒ぎ立てる様子がないのです。大人しく家賃を払う人間が増えている? その家賃も上がっているけど。無理して家を買わなくてもよいって人間が増えているんじゃないでしょうか? 昔は持ち家は男の夢と言われたものです。今はそんな話は聞こえてこない。友人が家を買ったと聞いてよし自分もって昔は思ったもんやけど今はどうなんでしょうか?実はマンション価格の高騰の背景には供給が絞られているってのは知られた話です。不動産業界は駅から遠くて狭いけどなんとか庶民でも手が届くマンションてのをバブルの時にたくさん作ってそれが負動産になって失敗したからやらないのと、そんな庶民なんか相手にしなくても今は金を持っている外国人とか富裕層相手に商売していたほうが利益率も高くて手堅いわけです。結局庶民視点で見ると買う方も売る方もその気がないわけです。政府としてもなんとか土地価格高騰を抑えて庶民に手が届くようにするって政策が出てくる兆しもない。むしろ不動産や株が上がって喜んでいるように見える。

首都圏とか大都市圏に限った話ではありますが、これはわたしみたいな大家にとっては追い風だと思います。わたしが持っているような家賃が高いファミリー物件の場合は家を買って退去するってパターンが転勤と同じくらい多かったです。分譲マンションを貸すということは新築や中古のマンション売買と競合関係にあるのです。それが買えないならずっと家賃を払うしかない。買えない人間が増えていくってことは家賃を払う人間が増えていくってことです。もともと分譲マンションだった貸し物件てのは売買の相場に連動する傾向があります。マンション価格が上がると家賃も上がるんです。だから今家賃も上がり出しています。大家にとっては売り上げ増です。投資家は間取りの広いファミリー物件を避ける傾向があります。利回りが低いからです。でも単身者向けは回転が早くて競争も激しい。古くなるとぐんと競争力も落ちるし家賃も下がる。それがファミリータイプの分譲マンションなら、管理が良くて中身が綺麗になっていれば借り手はつきますし家賃は下がりません。競争がないからです。特にわたしが住む最寄駅は売買は新築だろうが中古だろうがそして賃貸物件だろうが、非常に少なくて供給不足です。この30年でさんざん建てたんでもう建たないのです。わたしみたいに主要駅から近い70平米以上のファミリー分譲マンションを貸すというのは効率が悪いように見えて、長期的な安定性は高かったということで間違ってなかったなって思います。この戦略が優れているのは、いつでも売れるということです。買うのは投資家じゃなくて住みたい人間だからです。出口がよく見えているてのはどんな投資であろうが重要なことです。
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