分譲マンションの格は修繕積立金に現われる

2022年09月13日
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分譲マンションを買う時にすでに管理費と修繕積立金は販売業者が決定してパンフレットや価格表に掲載されています。当初は誰も文句を言わずに決められたとおり払います。わたしは今まで数多くの物件をチェックして、また実際に数軒購入してきて言えることは、しっかりとした一流のデベロッパーが開発した分譲マンションは修繕積立金がリーズナブルな金額に設定されています。実際第一回の大規模修繕分くらいは十分賄える金額に設定されている。ところが二流以下のデベロッパーだと修繕積立金がかなり安めに設定されていて、中には異常に安いものもあります。理由は簡単でその方が売りやすいからです。ほとんどの購入者はローンを組みますので毎月の支払額はローン返済と管理費と修繕積立金の合計になりますから、修繕積立金が少ない方が負担が楽に感じるわけです。ただ実際はこれは問題を先送りしているだけで、実際の大規模修繕となったら追加の一時金が必要になったりする。それもかなりの金額というケースはそもそも修繕積立金が少なすぎたってことです。そのあたりにデベロッパーの品位も現れるし購入層も違ってくるということです。安い修繕積立金で喜ぶようなお客は豊かでもなく賢くもないということです。

リゾートマンションの場合にはその傾向はさらに強く現れると思います。それは手厚いサービスを謳いながら管理会社が非常に高い委託管理費を設定してぼろ儲けするからです。管理会社はたいていデベロッパーの系列会社です。毎月の支払額の大部分を管理費が占めていて結果修繕積立金は非常に低めに設定されることになる。実際リゾートマンションはそれなりに管理費はかかります。リゾートらしい設備とか環境の維持にコストがかかるのは当然です。ただそれが適正なレベルでコントロールされるかどうかは管理組合次第です。管理がしっかりとしているところは管理委託費の見直しを入れて必要なら管理会社も変更してさらにコストダウンをしてさらに修繕積み立てを現実的な線に再設定します。わたしが所有する那須のリゾートマンションは管理会社も変更して、その際に管理費と修繕積立金をリバランスして管理費を下げる一方で修繕積立金を大幅に増額しています。結果管理組合の財務体質は非常に良好なものとなっています。リゾートマンションでも居住用のマンションでも購入時には大規模修繕計画と修繕積立金の状況をチェックするべしです。買ってすぐに高額な修繕一時金を請求されるなんてことにならないように賢く買うべきです。中古だったら値引き交渉の材料にも使えます。



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