マンションと戸建て、どっち?

2021年07月12日
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家のこと不動産投資のこと
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知らなかったけどサウナってそれほどは維持費かからないんですね
やはり維持管理にコストがかかるのは温泉施設みたいです。

リゾートマンション管理組合の第一回理事会が持たれました。3年前に大規模修繕が終わっているんですけど、その時には温泉関係の設備には手をつけなかったそうで今まで古い設備をだまだまし使ってきて限界になっているとのことでこれが任期中の懸案事項になりそうです。ボイラー、濾過器、電源盤など交換すると2000万円ほどかかりますが、幸い修繕積立金も管理費も滞納もなく億をこえるお金がプールされているので特に問題なく交換で話が進むかなと思います。今回理事会がぐっと若返ってかつアクティブユーザーばかりなので修繕については否定的な人はいませんでした。でもこれもお金があるから進む話で、お金がないと区分所有者に追加のお金を求めたりあるいは修繕積立金の増額などが必要になり、そうなると総会で紛糾することもあるでしょう。なぜなならほとんど使っていないオーナーもいるからです。ただ都会のマンションでもこれは同じで、例えばオーナーが貸している区分が多いマンションはオーナーが自分が住んでいないので追加のお金を出すことに消極的になる傾向があると思います。

わたしがさいたまで所有してきたマンションはどれも総戸数が30戸から40戸です。わたしは意図的に大型物件は避けています。戸数が多いといろんな合意が取りづらいしおかしな理事も混ざりやすい。それと賃貸にでる可能性が高まる。賃貸人と所有者が混在するマンションよりオーナーばかりが住んでいるマンションの方が維持管理に積極的で結果しっかりとやる傾向があります。ですのでわたしが所有するマンションはどれもそれなりに維持管理にお金をかけていますけど、おかげで結果築年数がたっても資産価値は高く維持されています。一軒売ったマンションは約10年保有して買った価格よりも60%も上昇して売れました。10年間ずっと借り手がいた上での価格上昇ですから丸儲けでした。もともと立地から建物から良いものを買っておけば間違いありません。

わたしのように良いマンションを買うという条件がつきますが都会では戸建てよりマンションの方がわたしは経済的にも有利でオススメだと思っています。戸建てであれば20年所有して、買った値段より高く売れるなんてまずないでしょう。それから貸そうとしても戸建ては維持管理にお金がかかります。自分で住んでいると我慢できたりなんとも思わないことも、借りる人は気にしたりするものです。古い戸建てを持って貸している人を何人か知っていますが、ずっと長く住む借り手をうまく見つければいいのですが都会ではそういうお客は家を買ってしまいます。マンションの場合は立地が良ければ決まったリフォームさえちゃんとしてあれば借り手は見つけやすい、貸すならマンションの方がずっと楽だと思います。売るときは戸建てでもマンションでも立地が良ければ売れますが、戸建ては家の値段は期待できないケースが多いと思います。

経済的な話はわかったけど、住んでいて快適なのはどっちだ?という話になりますと、これこそ個別の事情だと思います。戸建てはたいてい駅から遠いです。わたしがいるようなさいたまの主要駅から徒歩圏の戸建てはそんなないし高い。バスとか自転車で通勤するというのはサラリーマンの体に長年にわたってダメージを与える。戸建ての方が寒くてマンションの方が暖かいとか言いますけど、最近の戸建てはマンション並みに暖かいものが多く出てます。防犯も最新の設備でかなり違ってきます。結局お金次第なんです。ですのでお金にゆとりがあるなら、それはなんでも自由にできる戸建てのそれも注文住宅のほうが快適に決まっています。現金で自宅が買える人は好きなようにすればいいのですけど、ローンを組んで買うなら、つまり限られた予算でやるならマンションの方が得だとわたしは思います。あくまでも都会の優良物件ならですけどね。都会でも駅から遠い大規模物件を安く買った人はさらに価値も下がり売るに売れないという事例を見ます。とにかく不動産は一軒一軒事情が違いますのでよく調べて良いものを買うことです。その点でも中古のマンションは確認がしやすいと思います。騒音とか結露とかなんでも確認できますから。
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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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Comments 2

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金田勘十郎  

ハルトモ様が想定されている御指摘のようなマンションですと、おそらく相当高級なマンションではないかと察します。そうなりますと、戸建住宅との比較検討が可能な物件と申して差し支えないものと申せましょう。
しかしながら、総戸数30ないし40戸程度ですと、1戸当たりの価格もさることながら、管理費修繕積立金ともに各戸当たりの割当額が大きくなりますので、おのずと購入者が制限されます。
私共のように、組織を支える側の者が頂く給料で購入できる物件となりますと、背伸びして3,000ないし4,000万円程度の物件、そうなると総戸数80ないし100戸程度の規模からの物件が主体となりましょうか。
まして、男児を抱える家庭を持つ者が、近隣への騒音を気にしつつ生活するとなると、対処がしやすい戸建住宅になお軍配が上がる、という側面もあるのではないかと愚考する次第です。

2021/07/13 (Tue) 23:27

ハルトモ  

Re: タイトルなし

マンションは30−40くらいだと管理費と修繕積立金はそれほど割高になりません。20切るとだめです。戸数が増えると全体のコストも嵩むんですね。

2021/07/14 (Wed) 09:44

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