不動産を貸した時に減価償却をしないほうが得な場合もある

2021年02月17日

時折荒天でこんなことに

数十年そこにあったのにあっけない

自分が所有する不動産を賃貸に出す場合に、なるだけ納税額を減らしたいので普通は建物の減価償却をコストとして計上します。マンションですと６０年とか。建物の費用と６０年までの残存期間と取得金額で割って費用計上すればその分確かに税金は下がります。ただもし売却するとして、その時に売却益がでるようであれば今まで減価償却した分を利益として計上しないといけないのです。意味がわかりますでしょうか？　土地＋建物を２０００万円で買ったとします。そのうち建物が１０００万円だったとします。これは固定資産税の評価とかで決まっていますんで勝手に変えられません。その仮に築２０年であれば６０年の償却期限から引いた２０年を引いた４０年で割ります。年間２５万円です。その金額を毎年の賃料からコストして控除できるのです。

さて１０年保有して売ったとしましょう。幸い２０００万円のマンションが３０００万円で売れました。１０００万円の利益に対して２０％が課税されると税額は２００万円？　違います。２５万円x１０年の２５０万円が利益に乗せられてしまいます。すでに自分で控除して恩恵を受けているからです。だから利益は１２５０万円になってその２０％で税額は２５０万円になります。５０万円も違います。零細大家であればせいぜい１０年間で２５万円しか節税できていません。もっと少ないかもしれません。（細かに計算してません）少なくとも原価償却しないほうが２５万円も税金が少なく済んだわけです。

大家としての税率がさほど高くない場合はこれは一考に値すると思いますが、難しさもあります。高く売れるかどうかわからないのです。売る時に利益が出ないか出ても少なければ減価償却したほうが得です。だからこういうことは知っておくということかと思います。どこかで役に立つ機会があるかもしれません。わたしの場合は買った値段よりはるかに高く売れました。結果として多くの税金を払うことになりました。ただサラリーマンで収入が多かった時は税率も高いので償却して良しだったんじゃないかと思います。会社を辞めた時に原価償却を止めればよかったのか？　このあたりそういうことをしていいのかよくわからないですが、まあ知っていることでいろいろ調べようという気になればそれでいいのかと思います。

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