不動産は投資家から買わず投資家にも売らない

2021年01月30日
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家のこと不動産投資のこと
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また出前を取りましたがこの中華
すっかり人気で買いづらくなってきました
注文がいっぱいになると電話にでないのです

収益用のマンションというのは不動産投資の入り口みたいないもので、特にサラリーマンが自分の本業の信用を生かして融資を受けて買うというパターンがあります。新築でない限り中古を買うことになります。ということは前のオーナーつまり投資家から買うことになります。なぜ投資家はその物件を手放すのでしょうか? 本当に儲かるというものならなぜみすみす新規の購入者に美味しい話を譲り渡すのでしょうか? もちろんいろんな事情があって売るんだと思いますけどそれはほとんどの場合投資家としての事情のはずです。例えばもっと他に良い投資先が見つかったからとか。であるなら自分もそのもっと良い投資先を見つけてそっちを買えば良いとわたしなら思います。不動産というのは売買に手間がかかるもので費用も発生しますから、わざわざ売ってまで他に乗り換えるのはよほどの事情がないとやらないと思うのです。たまに困っている瀕死の投資家が処分を急ぐ場合とか、あるいは相続で手に入ったけど自分は現金が欲しいと売るというケースがあるかもしれません。そういう話はわたしには回ってきません。プロの不動産屋が自分で買います。そして儲けるでしょう。こうやって考えるとどうやっておいしい話がわたしに舞い込むのでしょうか? わたしにはちょっと思いつきません。せいぜい損しない程度のものしか回ってこない気がします。

売るときはどうでしょうか? 収益用の物件を買う人はどんな人でしょうか? 投資家しかいません。稀に買って住む人もいるかもしれませんが、住む人はもっと住みやすい作りもよい分譲物件を買うでしょう。そうするとその投資家は儲かる話でないことには買おうと思わないはずです。もし本当に買って儲かるような話なら、売らずに自分が持っているほうが得なはずです。手間とコストをかけてまで売るべきではないでしょう。結局売ろうと思うなら、買った相手が儲かるような値段でないと売れないということでそれは自分がその分損して手放さざるをえないということです。

これを数字を入れて考えてみましょう。仮にゲーム的に3000万円の正味価値の収益不動産があったとします。実際はないけどあったとします。さらに計算上いろんなコストを無視します。価格変動も無視します。さて、3000万円の収益不動産、自分がそれを手に入れようと思えば、前オーナーが手放したくなる値段を提示しないと買えません。仮にそれを20%の利益とすると、3600万円で買うことになります。では売るときはどうでしょうか? 3000万円の物件は買って儲かる人しか買いませんので誰も3000万円では買ってくれません。やはり20%引いて2400万円でなら売れるということになります。3600万円で買って2400万円で売る。1200万円損しますが、それを家賃で儲けないといけないということになります。3000万円が思惑で40%も上下してしまう。なかなか儲かるもんではないという話になります。不動産投資が利回りに敏感にならざるをえない理由です。実際はもっとコストがかかるのでますますの話です。

さてではこの際収益物件ではなく分譲物件を考えてみたらどうなるでしょうか?分譲物件を買って賃貸に出しても利回りがないから儲からないと多くの投資家は思い込んでいます。確かに家賃の収益を考えればその通りですが、上の計算の3000万円に対してのマイナス1200万円が重くのしかかるから多少の利回りがあっても儲けはしれた話なのです。実際には3000万円なんて値札がついてなくよくわからなくしてあるので利回りばかりが目立つわけです。この3000万円の物件の1200万円を逆に1200万円プラスにしたらどうでしょうか? 賃貸の利回りなんて実は本質ではないと気がつくはずです。

4000万円の今度は分譲物件があったとします。もともと分譲物件は高いので3000万円でなく4000万円としましょう。売る人間は投資家でなく住人です。住人は手狭であるとかあるいは大きすぎるとかあるいは家族の事情とか、いずれにせよ儲かるから売るというより住人としての事情が優先されます。ですので4000万円の物件でもまあいいかと安く手放してくれる人がいるかもしれません。そういう人を探して買うのです。もちろんあまり安いと業者に買われてしまいますけど業者も分譲物件ですとなかなか手を出しません。つまり3600万円くらいでならわたしでも買えるということになります。さて売る時に今度は誰に売りましょうか? 分譲物件を買う人はそこに住みたい人です。そこに住む動機がある人です。そのエリアが好きとか学区が良いとか便利とか、なんか気にいって買うわけです。だから4000万円のものでも4400万円くらいでなら買おうという人がいるものです。そういうことで住人から買って住人に売る場合には4000万円に対して800万円のプレミアアムを得たことになります。収益物件3000万円で1200万円の損に対して800万円の得だとすると2000万円も違うことになります。仮に貸してる間の家賃が同じで利回りは低いように見えますが、実際は分譲物件を上手に買った方がはるかに儲かるということになります。

わたしはそれを実践して実際かなりうまく行っていることはブログに書いてありますが、プラスはもっとたくさんあります。まず良い物件なら自分でも使えるということです。さらに資産としての価値も高いです。売るのも買うのも楽です。貸している時も楽です。すぐに入居者が決まります。いいことづくめです。さてわたしは以上のことをどこから学んだのでしょうか?いったい誰から教わったのでしょうか? わたしは自分で自分のおつむから捻り出したのです。考えるヒントは自宅を買った転勤族です。転勤をした人間が自宅を貸し出して最後に売るというパターンはけっこうあります。そういう人がひどい目にあったという話はあまり聞かないのに(あまりに変なのかえば別ですよ)、なぜ不動産投資でそんな儲からないで損する人のほうが多いのか? いったい何が違うのか? 転勤族が失敗しない大きな理由は転勤先では家賃補助があって自宅を貸す家賃をそのままローン返済へ回せることです。うまくやれば前倒しでローン完済できます。つまりタダで自宅を回しているわけです。であれば同じ効果を得る方法があるではないか。株で儲けた元手ゼロのキャッシュで家を買ってしまえばいいのです。そうすれば転勤族と同じどころか、もっと有利に回せます。ローン金利を払う必要もないからです。あとは上に書いたように上手に良いものを買うだけでそれにはタイミングというものをはかる必要があります。買い場で出物を買うことです。

株でも不動産でもわたしはこうやって師匠についたり学んだり勉強するとかで人から教わるのではなく自分の頭で考えついてそれを実行しているのです。わたしのような人間が他にいますか?滅多にいないでしょうがあり得ない話をしてるわけではありません。実際わたしが実行しているのです。人間せっかくよいオツムを貰ったんだからそれを活かすことです。私よりも勉強ができたり偏差値が高い、いわゆる頭の良い人間が自分の頭をRAMとして使わずにROMとして使っているようにわたしには思えます。子どもの頃から刷り込まれているんでしょう。頭が良い悪いでなく使い方の問題だとわたしは思います。みんなすぐに人から教わろうとする。わたしは人から教わるより自分で考えたほうが楽しいしうまくいくのです。ちなみにわたしの真似はできないでしょう。できる人見たことがない。というかできる人はまったく違うことをやっているんでしょうね。きっと。それで大金持ちになっているかもしれない。わたしはそういう人とも違います。そんな欲がないのです。儲けることそのものはそんな好きでもありません。まったく我ながら変わっていてよくそれでうまくいくなと、感心します。

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Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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