投資で株と不動産は何が違うのか？

2021年01月29日

残ったカレーを一旦冷凍にしてドリアにしたりします

朝からシャンパンでも飲みたくなっちゃけどさすがに控えてます

株はどんなときでも狙える銘柄はあると思います。個別の会社の事情が株価の第一の決定要因です。一方不動産はその時の市況というか相場が一番大きな要素です。２丁目の土地が先に値上がりして３丁目が出遅れるとか基本そういう動きをしません。どこか住所だけが急に高騰したり、あるいはよくわからずにある場所だけ暴落することもありません。（都心と田舎とか、大きなエリアの差はあります）ただその中で個別の取引物件の固有の事情が乗ってきます。株は売りたければすぐに売れますが、土地は買い手がつかなきゃ売れません。つまり早く現金が欲しいからと値下げする人がいます。つまり出物ということになります。これも株と違ってコネとかで話が回ってきたりパッとチャンスを掴まないと誰かに買われたらおしまいです。株みたいに多少値上がりしてもまあいいやと買うとか、値下がりしても売るとかできません。

これらの意味することは、不動産には市況全体を通じての買い場というものがあるということです。儲けようと思えば買い場でかつ出物をスパッと狙うことです。自分の都合で買い場でないのに無視して買ってもなかなか儲かりません。一方で売り場だからと必ず売るものでもありません。売るには手間とコストがかかります。多少の値動きが気にならないくらいの長期的な経営が求められます。最近では不動産の買い場は２０１０年からの３年くらいが絶好の買い場でした。その前は１９９５年から２０００年くらいも良い買い場だったと思います。成功している人はこの時期に買っている人が多いと思います。わたしもこの時期にすべて買っています。今が買い時かと言うとわたしが見ているエリアでは到底買い場とは言えないと思っています。

株はネット証券会社の手数料とかがありますが、不動産の手数料は株よりはるかに高いです。不動産屋に払う仲介手数料と司法書士に払う登記の手数料がかかります。（自分でやる猛者もいます）さらに税金もただ不動産を買うだけで登録免許税がかかります。買ったあとも固定資産税がかかります。さらにいろんな業者が介在してきます。工事業者とかも入ってきます。これらの意味することは簡単に買った売ったとかできないということです。塩漬けは致命的になりますし、損切も簡単にはできません。保有して５年以内に売ると売却益に高い税金もかかります。こうやって書いてくると株の方が簡単で儲けやすいと思う人もいるかもしれませんが、個人レベルでは不動産の方が勝率が高いと思います。１０人中２−３人はうまくいくんじゃないかと思います。株は１０人中一人ですから２−３倍勝ちやすいと思います。その理由は個人を食い物に勢力が株の方が強くて、不動産の場合は十分注意すれば食い物にされることはそれほどないからだと思います。（もちろんかぼちゃの馬車みたいに騙される人はいます）

わたしは本当に良い時に株で儲けて、これまた良い時に不動産をそれも出物で買うことができました。不動産についてはわたしは非常にユニークな戦略です。他の不動産投資家と競合しないやり方でかつ個人に群がる業者の利益をなるべく排除できています。それを可能としたのは株で得たキャッシュです。なかなかできる人はいません。そして決して投資家から買わないし投資家にも売りません。多くの不動産投資家は投資家から買って投資家に売るのですが、他の投資家とまったく別次元でわたしはうまく立ち回ることができた。ひとえにキャッシュのおかげです。個人的には次の買い場はいずれくるとは思いますがたぶんよほどのことがないと買わないと思います。そんなにたくさん持つもんじゃないと思っています。月に何十万円かの日銭が手堅く入れば株で日銭を稼ぐよりはるかに簡単で安全で、それくらいで十分豊かな暮らしがわたしの場合はできますから。

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