わたしが思う、買ってはいけない新築マンション

2020年09月12日
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くつろげる我が家は大切ですね

わたしが初めてマンションを買ったのは1996年です。それ以来この地域で計3軒分譲ファミリーマンションを買って一軒売っています。(自身は今は戸建てに住んでます。)この24年間でいろんな物件を見てきて言えることがあります。マンションを買う時にまずどのエリア、どの駅に住みたいかを考える人は多いと思います。しかしマンションの場合どのエリアに住むか以上に大切なことがあります。それは駅からの距離です。わたしがマンションを買った1996年、今の最寄駅から近い70平米以上のマンションは4000万円から5000万円が多かったです。一方駅から遠いバス便を使うマンションも分譲されていました。3000万円から3500万円が多かったと記憶しています。間取りも作りもだいたい似たようなもので立地で1000万円から1500万円違っていました。24年後の今になって、現在の売値がどうなっているかと言うと駅そばに4500万円で買った人はそれ以上の値段で売れます。3000万円で買った人はだいたい半額の1500万円になっています。1500万円安いと思って買った立地の悪いマンションは実は、駅のそばのマンションよりコスト的には高かったということです。

バス便は極端ですが、駅から遠くなる程値段の落ち方が大きいのがマンションです。駅から15分を超えるとぐっと値段が下がる感じです。20分だとバスになります。マンションは賑やかな立派な駅と寂れた駅では値段がやはり違います。500万円とか1000万円近く変わる印象がありました。でも24年立つと確かにマイナーな駅の方が価格の下落はありますけど、駅からの距離ほどの大きな下落ではないです。マイナーな駅でも10年20年と立つうちに店とかスーパーができてだんだん住みやすくなってきているというのもあります。主要駅からバス便のマンション買うよりマイナー駅から徒歩のマンションのほうが得だと言えると思います。

マンションを選ぶときに奥さんの意見は大きいのは当然です。奥さんのほうが家にいる時間が長いことが多いですから、間取りの大きさとか設備の良さとかは大いに魅力になります。駅から遠い物件は不利なことを承知で建てていますので、その分設備がよく作られます。スペースも十分取られて、ベランダが広かったり収納が大きかったり、女性が喜ぶように作ります。後はお父さんさんへ我慢してバスで通勤すれば家族でハッピーというわけです。なんなら車で送り迎えという話にもなります。元気が良いお父さんなら自転車をぐいぐい漕いでもいいでしょう。ただお父さんも次第にくたびれきます。またいろんな事情で転居したくなる場合もあるでしょう。でも値段の落ち方が激しくて売っても損をするわけです。損するということは選択肢がどうしても狭まります。

ちょっと駅から遠くても子育てしやすそうな環境に惹かれるという話も聞きます。ただ都会の場合は教育の環境を考えないといけません。緑地公園で走り回ってよろこんでいるのはせいぜい小学生までです。中学になればできたら良い友達と付き合って欲しいと思うのは親として普通のことです。不思議でもなんでもなく駅から近いほうが学力も高い子が多いのです。また塾とかの環境もよく整備されています。子どもによっては私立で電車で通学もあるかもしれません。駅そばが便利です。駅から近いほうが隣人も教育熱心な人が多かったりしますので、実は子育てしやすいのは駅のそばということになったりします。

ここまで書いて、じゃあ駅から遠くに住むなということかというと、そうではありません。新築で値段の落ち方が大きいものを買うから損をするだけです。いろんな事情を考慮しても駅から遠くて良い物件は個別にいくらでもあります。駅が必要でない人も多いでしょう。新築で買わなければいいのです。築20年たってそれで管理に行き届いいたよい住民が住むマンションを安値で買えば満足度は高いと思います。20年も建てばそこから大きく値は下がりません。中古を買うときにわたしが気にするのは、賃貸とオーナーの比率です。もともと分譲マンションなのに賃貸が多く出ている物件は買わないほうが良いです。なにか理由があってそれだけたくさん出て行ってしまったはずだからです。よく団地で分譲派と賃貸派は仲が悪いとかいう話もあります。両者はいろんな意味で価値観が合いません。住みづらい原因になりやすい。

いろいろ書いてきました。家を買うときは自分が住むことだけ考えて売る時のことを考える人はあまりいません。実際売らなければ良いというわけではなく、価値が下がることで選択の幅が大きく違ってきます。20年後30年後どうなっているか誰もわからないのです。であるならまずは価値が下がりにくいものを買うというのはとても大切なことです。よく我が家で笑顔でくつろぐ一家なんてイメージ写真も見たりしますが、長い間には先立つものがあればこその笑顔と言えるかもしれません。


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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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