ひょっとして?と考える癖

2018年02月14日
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家のこと不動産投資のこと
我が家からさほど遠くないところでマンションの建設が始まって、それでジムに行く途中にモデルルームができている。見学に行ってきた。目的は1、最近のマンションのインテリアや設備がどうなっているか、を勉強するのと、2、近隣のマンション売買事情の情報を入手するため。

1、最近のマンション
やはり最新のマンションの作りはおしゃれである。壁に埋め込みの照明とかリフォームではちとできない仕掛けもある。和室はもうないのが主流だそうである。置きたければ可動式の畳ユニットみたいなもの。キッチンは戸建て並の大型のもの。オープンキッチンが主流。リフォームだと間取りを変えないと大型のキッチンは入らない。また収納率が以前は5%だったが今は10%が主流。その分リビングなどの広さはさほど重要視されていないようだ。家族も少なくなっていて落ち着いて過ごせる快適なスペースの演出で小道具を多用している。これを中古でやろうとしたらスケルトンリフォームにしないといけない。

所有する75平米のマンションをフルリフォームして売ろうと思うなら、中途半端は一番危ないと思った。完全にリノベーションで新築と競合できるまでに持っていくならやる価値はある。だがそれは個人ではコスト的に難しい。慣れた業者でないと無理だ。値段も新築並みでは新築に勝てない。わたしが知っている職人を呼んでパーツパーツ最新のものを入れても、とても綺麗な中古にしかならない。それも新築と競合はできない。とても綺麗な中古は売りやすいがそれは早く決まるだけでかけたコスト分の価格上積みができるわけではないようだ。

2、近隣の住宅事情
わたしが好んで買う大規模物件ではなく駅から10分以内。住宅街にひっそりと佇むような高品質のマンション。近隣にマンションが並び立つようなものは避ける。大規模も避ける。近くに戸建てが多い方が良い。これがわたしの考えだったが、それでもこのエリアで20年ポロポロとマンションは建ってきている。ところがマンションの販売業者によると、もうそういう土地がなくなってきてるんだそうである。実際ここ数年そういうマンションの供給ががぐっと減って、今回の分譲はその意味で人気なんだそうである。駅から10数分なのでマンションにしては遠いと思ったがマイナスにならないそうだ。ということで駅から近い環境の良い中古マンションの価格が上昇しているということである。この10年以内に買った人なら新築時より高く売れるそうだ。近隣全体の不動産需給まで考慮して買ったわけではないが、わたしの戦略はかなり正しかったと言えそうである。

ということでショールームを後にした。とても勉強になった。わたしは別に見に来ただけとしか言わない。ただ聞かれたことはそれなりに答える。今の住まいとか家族構成とかあるいは資金はあるのかとか、そうすると向こうは見込みあるとたぶん判断する。それで熱心に説明して質問に答えてくれる。すでに他にマンションはいくつかお持ちですかとは聞かないのでそれは言わないというだけだ。

ある不動産屋を訪ねた。わたしの持っているマンションのすぐそばの中古マンションの販売実績が最近ある不動産業者である。調べればわかる。そこでその近隣の中古マンションの販売事情を聞いて、さらにもし売り込みの最中に成約にまで至らなかった見込み客があってその買わんかった理由がわたしのマンションで解決されていれば意外とすっぽりとハマるかもしれないと思ったのである。それと現場でお客に接した営業マンの生の声を聞いて、現在大手が出してきた査定額と比べる目的もある。担当の営業マンが直感的にこのエリアでこの値段なら魅力的でしょうと言ったのは大手の査定より200万円高かった。公開前に過去の見込み客を当たりたいと言うのでそはやってもらうことにした。

こんな感じでやっている。ひょっとしてこうかも?と考えるのはとても大切なことだ。そのイマジネーションが当たってうまく行くこともけっこう多いのである。暇だからやるということではない。働いていた時もわたしは何でもこういうノリでやっていた。仕事も。










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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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