賃貸物件と分譲物件

2017年11月25日
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家のこと不動産投資のこと
中古マンションというのは面白いもので、分譲物件は賃貸に出していると売りづらい。まず退去してもらうのが先になる。それか投げて売るか。賃貸物件は逆である。入居者がいる方が売りやすい。価値もあるという評価になる。

なぜそうなるかと言うと分譲物件は住みたい人が買うものだから。投資家でも買う人はいないことはないけど少ない。特にファミリーマンションになると投資家は買わない。借金して買っても元が取れないからだ。一方賃貸物件は住みたい人は買わないか買えないか、いずれにせよ買うのは投資家だけ。投資家の中だけで流通する特殊な通貨と言えなくもない。

賃貸物件は自分で使おうと思っても使いづらいか使えないもの。投資のために作られていて自分で使うという視点で作られていない。分譲物件は住む人のために作られているから賃貸物件より作りが良い。また住む人によって丁寧に管理されるので綺麗に維持される。賃貸物件は酷いとは言わないが分譲物件と同じように管理維持されるとは言えないだろう。なににせよお金優先である。住み心地はその次。」

わたしの考え方では分譲物件が本当の資産。資産というのは持っているだけで価値がある。賃貸物件は上に書いたように通貨だからどこかで出口が必要になる。わたしの想像だけど賃貸物件と分譲物件では倍くらい耐用年数が違うんじゃないだろうか?分譲のファミリーマンションならそれはすでに家と呼べるものだから一生住む気で買ってそのように維持される。

もちろん出来の悪い分譲マンションもある。マイナーな駅で、駅から遠い作りの悪い
マンションを価格の安さを前面に販売したマンション。価格につられて購入した人間の経済状態はゆとりがあるとは言い難い。管理維持もお金がないので十分にはできない。こういう物件は賃貸物件化していくことも多い。マンションの住人で賃貸と分譲でグループが別れるなんて話も聞く。値下がりも大きく売ってもローンが消えないという状態にもなる。分譲物件だからと言ってこれでは資産とは言えない。

地域の主要駅から徒歩10分以内の有名ブランドファミリーマンションを無借金で保有していればまずおかしなことにならない。借り手がつかないということはない。仮に空室の時期があっても無借金だから怖くない。売りたいときに売れるけど売る必要もない。住み手が一生かけて買うものだと言うことは持っていれば一生貸し続けることも可能である。そしてなんなら身内を含めて自分で使うことも可能である。

資産価値は築後10年-15年でぐっと下がるがそれは新築の話、その後は緩やかに下がって行き家賃収入を上回って下落することはない。最後は土地の持分近くで収束するだろうがそれはだいぶ先のこと。いずれにせよゼロにはならない。

融資を受けてたくさん不動産を保有して自転車操業などしなくてもこのようなマンションをいくつか持っているだけで老後はかなり安泰である。勤め人であれば引退して自分の家が無借金であって年金に加えてこんな家が一軒あるだけでかなり余裕を感じるだろう。2軒3軒とあったらもう大変なものである。好きに遊んで暮らせる。たぶん最強の不動産投資と言える。問題はどうやってそれを実現するかであるけど。不可能ということではないのでそれをよく考えてみる価値はあると思う。

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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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Comments 2

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No title

おはようございます。最強の不動産投資、不可能ということはないけれど、見えない人には見えないんでしょうね。本だけ読んでもダメで現場の実体験・経験を積んで時間をかける必要があるかと思いますが、いかがでしょうか?あと、タイミングと運ですかね?

2017/11/25 (Sat) 10:04

ハルトモ  

No title

おはようございます。ブログにも書いてありますけど、わたしは株も不動産投資も本も読んだことないし勉強したこともありません。経験も積んでませんね。いきなり勝負です。

2017/11/25 (Sat) 11:21

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