ワンルームマンション投資

2017年06月18日
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360日という長い失業給付も期間満了が近づいてきている。330日の通常の期限はもうじき終了して30日の個別延長給付というモードに入る。これは求職活動を頑張ってしているにも関わらず再就職が難しいと判断される失業者を支援する目的で設定されており、わたしの場合25社に応募したが全部ダメであったが個別延長給付の求職活動の条件は11社以上に応募であるので十分クリアしている。その他まじめに決められた日にハローワークに来ているか(月一回)なども条件にあるがもちろんクリアしている。

360日の失業給付が満了すると、その後は何もないのか?というと、じつは職業訓練受講給付金という制度もある。これはハローワークの支援で職業訓練を受講すれば六ヶ月間毎月10万円を給付してくれるそうであるが、これには経済状態に関する条件があって、4つの条件全てに該当する必要がある。わたしは一つも該当しないので無理である。

あと2回は認定のためハローワークに行くことになる。7月と8月。それで終了である。8月以降どうするかについては、これは特段予定はない。何かしようという気はあるが、まずはあと二ヶ月の給付期間は求職活動を行う。仕事の準備とかしたりしたら給付に差し障るのである。もちろんアルバイトもすればその分給付されない。本当はアルバイトした分は先送りになるだけなのであるが、それも一年という制限がある。わたしの場合は給付が360日と長期に渡っているので先送りが効かないようである。

裕福な友人が東京都内のワンルームマンションを2軒も現金で買ったと聞いた。将来の定期収入ということである。それを聞いてわたしは何も言わなかったが、勿体無いなあと思った。ワンルームマンションを買う人間というのは、これは投資家しかいない。友人のように現金で買える人間はわずかでほとんどはローンを組んで買う。つまり裕福でない連中。そんな余裕のない人間と一緒になって裕福な人間が同じ投資をする手はない。余裕がある人間は余裕がある人間にしかできない投資をすべきである、とわたしは考える。

ワンルームマンションも分譲マンションも同じ構造であるから耐久年数は似たようなものとワンルームマンションを売る方は言う。確かにワンルームでもきちんとメンテをすればよい状態で維持されるだろうが、果たして余裕のないローンで買っている投資家が金をかけてそんなにきちんを維持管理をするかどうか?と考えれば結論は見えている。数十年後かいつかだろうが、最終的には売り物にならない状態になる可能性が高い。立て直すにしても所有者の意思統一はまず見込みがない。投資家で実際そこにすんでいない人間が80%同意する可能性はどれほどか?

ワンルームマンションを売って現金に換えたいと思った時に買う相手は投資家である。買う相手はよほどうまい話でないと買わないということだから、売る方は損を承知で現金が欲しいから売るハメになっていると足元を見られる。投資家しかかわない不動産てのは実は資産価値はないと思う。

わたしだったらどうせキャッシュで買うなら分譲ものの中古を買う。それも自宅と呼べるレベルのグレードの定住できる物件。サラリーマンが一生をかけて購入するようなマイホームと言えるもの。主要駅から10分以内でなおかつ総戸数はあまり少ないのはダメだが数十戸ぐらいがいい。住民の意思統一が容易である。住民の属性というかレベルが高いものを選ぶ。もちろん総戸数のほとんどが賃貸に出ていないもの。投資家が所有者にいないものがいい。マンションは知られたブランドのものを選らぶ。作りはしっかりしているし管理もしっかりである。中古になると一流のブランドマンションとそれ以下のもので値段の差はなくなってしまうからブランドマンションを買ったほうがいい。築20年から30年くらいが値段がこなれていて一番買いやすい。

こういう永住型分譲マンションはこれは丁寧に維持管理されるので、築何十年でも非常に綺麗である。変な人は住んでいないので好ましい近所づきあいも得られる。そしてもしも手放したと思ったときには容易に売ることができる。売る相手は投資家ではなくそこに住みたいという人である。そこに住みたいと思うならそれは利回りばかり気にする投資家とは別の判断基準になる。買い叩かれたり足元を見られることもない。だいたい自分とか身内で使ってもいいのである。自分が使えるものを買っておけばあとはどうにでもなる。ワンルームだって自分で使えるなら買う手はあるかもしれない。

要は買うにしても維持するにしてもそして売るにしても、投資家とは接点も持たないことである。それであればほとんどの投資家と別次元の存在である。確かに利回りはそれほどよくないかもしれない。維持管理で出費も多い。だが借金で買ったわけではないので、それほどの負担にならず末長く家賃が入る。こういう物件は借り手がつかないということはまずない。もちろんずっと良質な住民が定住しているのでたぶんワンルームマンションよりはるかに長く良い状態で維持されるだろう。それで最後に捨ておかれることも絶対ないのである。

ということで不動産を現金で買える余裕があるならワンルームマンション投資はよろしくないという話。余裕がなくてローンで買う人はそれは好きにされたらよろしい。全員が損をするというわけではないので、その中でラットレースよろしく勝ち切るべく奮闘されればいいだろう。


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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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