競合しないというのはー不動産投資

2016年10月11日
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主要駅に駅に近い分譲ファミリーマンションをいくつか保有しているがうち一軒はお義母さんが入ったので家賃収入は減った。資産としてこれ以上不動産を増やすのはあまり好ましくないとは思っている。家は個人で3軒くらいが使える限度だと思うが、我が家はもう越えている。さらに買うというのはたまたま使っていないものを貸しているというスタンスから外れてくる。それでも暇なんでまあ出物はないかなと探してみてはいる。インフレ懸念もあるし。2000-2500万円くらいで出物があればひょいと現金で買ってもいいかなという気もする。

出物というのは築20年ー25年くらいの70平米以上でそれで主要駅からは徒歩10分以内。学区を気にする。学力が高いエリアというのがちゃんとある。そして必ず知られたブランドマンション。それもAクラスのもの。Aクラスというのは歴史があって規模があって評判の良いデベロッパーである。まあライオンズマンション以上。なぜ学区がよくてAクラスかと言うと、住人の質が良いのである。多少割高でも立地と作りの良い物件選んだ人たちは良質な住人である。住人の質がよいマンションは出入りが少なく買った人間が長く住んでいる。とてもきれいに維持されているケースが多い。近所つきあいも良好。お義母さんの入ったのマンションなんて最近エレベーターを新品に代えた。おおーてくらい雰囲気がかわる。貧乏人がたくさん住むマンションでは可決されないだろう。

買うときに無理してローンを組んでぎりぎり買う人間は目先の値段につられてBクラスとかあるいは知られていないデベロッパーの物件に手を出す。もちろん作りも悪いし立地もそれなり。売って出て行くとか賃貸物件がたくさんあるとか出入りが多くなる。落ち着いた雰囲気とはならない。近所つきあいも少なく殺伐とする。酷いとあちこち汚れが目立ち自転車置き場は雑然とする。みんな金がないので大規模修繕はけちられ大きなメンテは否決される。

こういうことが20年続くと、さいたまだと前者は買うときに4500万円であったのが今は3000万円近い価格で維持されている、そして買い手がすぐつく。後者は買うときに3500万円であったのが1500万円とかそれ以下になっていてかつ売りづらい。買うとき1000万円の差が逆転してしまう。安物買いの銭失いという奴である。

そういうことで資産価値において住人の質というのがマンションはとくに大切である。これを20年以上待って見極めて買う。今のマンションは丁寧に維持すれば絶対80年とか持つ。きれいに維持されている20年のマンションはぜんぜん若いし、さらには十分に値段が下がっている。意外と中古マンションになると作りの良さとかデベロッパーの質が価格に反映されない。20年すぎるとマンション価格はあまり下落しなくなる。あとは土地の持ち分の価格に向かってゆっくりと下がっていったりあるいは上昇したりする。

不動産投資のキャッシュフローを考えるときに利回りというものがよく意識されるが、それは買った値段に対しての賃料の割合でしか考えない人がほとんど。資産価値を頭に入れている人間が少ない。元手がゼロから資産2億円を築きましたなんてバーナー広告がブログに貼られているが、2億円借金して不動産を買っただけだ。収益物件なんてたぶん今売れば1億円くらいでしか売れない。最初から1億円マイナスだろう。

いつでも売れる物件でいつでも借り手がつく物件で、それで投下資金と売却可能金額の差とそれと賃料と維持費を比較してはじめて本当の利回りが計算される。そうやって計算するとほとんどの収益物件は儲からない。だって買う人間が自分で住まない投資家で買いたたかれる。住む人間が買うようなものを持っておくべきだ。わたしの場合自分が住んでもいいなと思えるものを買っておけばまず間違いない。将来の使い道も広い。目先の利回りは重要ではないが書いたような物件を現金で買えばまずおかしなことにはならない。返せなくて困るってことがないし、空き家も怖くない。

問題は大地主とか資産家の子どもでない限り、そういう現金をどこから持って来るかということで、それはわたしの場合株式市場であるがそういう人間がそんないるわけはなくて、わたしのような不動産投資をする人間がほとんどいないことになる。従ってまったく他の大家と競合することもない。仮に
競合しても負けるわけがない。借金もないし家賃なんか入っておればいくらでもいいくらいなのだ。一応相場で貸すけどね。
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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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