最強の大家

2016年06月10日
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家のこと不動産投資のこと
マンションを買ったんだけど転勤で賃貸に出すって人は結構いる。そういう人は転勤先ではたいてい社宅扱いとか住宅補助で軽い住宅負担で済むわけで、一方自分の家はそれを賃貸に出してそれでその家賃収入で住宅ローンがだいたい支払えるというパターンなんだけど、これも立派な大家と言えるわけだが、こういう大家が破綻したというのはまず聞かない。理由はふたつあって

1,家賃が入ってこなくてももともと払える資金繰りになっている。
(今の住まいが社宅扱いであることともともとの住宅ローンを払う気でいたから)
2,賃貸市場で分譲物件は強いので空き室になっても早く埋まること。

まあかなりおかしな物件を買ってしまいどうにも借り手がつかなくなるということもなくはないだろうがそれでも破綻まではしないし、普通に優良物件を買っておけばまず貸せないということはない。埼玉県で主要駅で駅から徒歩10分以内で知られたデベロッパーの分譲マンションならまず借り手はつく。今は空き室率があがっているとかいうけどそれはアパートとか古い戸建ての話だ。

それから出口戦略がまったく違う。結局自宅を売りに出すというのはよくある話である。転勤が長引いたりまたはなんらかの理由で別に家を求めたくなったり、その場合に買い手は? というとそれは一般の自宅を探している人で、こういう人は気に入って自分が住みたければ買う。つまり売りやすい。

一方アパートとか賃貸マンションの区分所有を売りに出そうとすれば買い手はこれは投資家しかいない。そういう連中は自分が儲かると思わなければ買わないから値切ったり買いたたいて利回りをあげようとかする。当たり前だ。だから売る方が儲かるてことはまずなくて、資金に余裕があるならたいてい売るない方がましということになる。もう償却が済んでいるとしても賃借人が済んでいるならたぶん持っていたほうが得なはずである。なぜならでなきゃ買う方が買わないから。買う方には好みも思い入れもそんなものないわけだ。

それにしても面白いのはこの破綻しづらい大家というのは実はそもそも自分の家なんて持っていないのである。自宅はローンでほとんど借金、現在住んでいる家は社宅。それでも破綻しづらいのは上記の1と2がきちんと担保されているからである。まあ社畜として決してやんちゃんはできないと長年我慢するしかないけど、それは別の話。会社でリストラでもされたらそれはローンどころか生活全体の死活問題というのはそれは当然だ。

さてこうやって考えると、自力で上記の1と2を実現してしまえばこれが最強の大家と言えるのである。やれ少しでも物件を安く仕入れるとか経費を少なく上げるとかの為に涙ぐましい手間をかけるとかそんなことをしないと採算があわないということであるなら根本的な強さとは言い難い。どんぶり勘定でもまず間違いなく儲かるなってくらいでないと商売っての盤石にならないのである。自力で1と2を実現する方法は無借金でおこなうことだが、そんな金ないと言うのかもしれないが 借金で回すなんて考え方が、そもそも投資家と呼べないだろうと私は思う。
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ハルトモ
Posted by ハルトモ
自由人ハルトモ。那須とさいたまを毎週往復するリゾート&リタイアライフ、そして旅、投資ネタもありのブログです。
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