中古か新築か

2016年04月10日
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マネーと生活
持ち家と借家という議論はこれは以前書いたがあまり議論したくない。買うに決まっているだろうと思う。はしょって言えば借りたい人間は借りていればよい。わたしを良質な隣人を選ぶということだ。

中古か新築かという議論はこれはある。新築物件というのはこれは不動産業者や建設業者の利益がたんまり乗っているが、その利益の大変を払うのは新築の購入者という構図になっている。あくまでも結果であるが不動産は新築から10年の値落ちが激しくて、あとは土地の値段に向かってゆるやかに下落する。だから新築で買うのは割高と言える。

だが自分が住む家と考えればその割高分をどう見るかである。戸建てで注文住宅であれば自分の思い通りの家を建てることができる。(金次第だが)。中古であれば自由にならない部分も多い。もちろん好きにリフォームしてもいいのだが、そうなると中古物件のメリットを享受できない仕様とコストになる。だいたい新築の方が気分が良い。

わたしは自分の住む家は新築で人に貸す家は中古である。新築で買ったマンションは今は貸しているがこれは流れで仕方ない。あとの物件は中古を買って貸している。その方がはるかに資金効率が良いのとリーズナブルなコストで資産価値の高い物件が手に入る。中古の良いところは特にマンションなど、長年経過した安心感というのがある。問題があったならすでに出尽くしているだろうから買ってみないとわからないということにはならない。

資金に余裕があるなら新築を選び新しくて気分が良いと喜んでおれば良いが、世の中の家を買う人間で新築を買っている人間の比率は高すぎるとわたしは感じている。なんで多額の借金をして新築を買い、業者を儲けさせてそしてローン金利で銀行を儲けさせるのだろう? 中古で十分価格のこなれた優良物件を丹念に拾えば大きな節約ができて、そしてその分搾取から早く逃れることができる、とは思わないのだろうか?

戸建ては議論が難しい。土地を買う側面が大きいからだがマンションであれば築20年くらいのマンションをリフォームすればこれは満足度も高い。新築より2000万円くらい値下がりしたマンションを500万でリフォームすれば新築と気分は変わらない。どんな人間が隣人かまでチェックできる。マンションは良い物を買えば絶対80年とか軽く持つ。築20年でもあと60年OKでそれでも土地の値段は残るからゼロにはならない。築15年から20年の中古マンションがおすすめだ。それ以上古くなると、これはバブル時代の割高物件が多い。確かに価格は下落はしているがバブル絶頂期は狭い間取りで無理のある立地に作ったマンションでも飛ぶように売れた。そこは避けたほうが良いし、それよりさらに古くなるとビンテージものだからこれはまた難しさが出てくる。

ただこれから買おうと思っても出物は見つかりにくいがキーはオーナーチェンジである。もともと分譲でサラリーマンがローンで買って、それで転勤してた自宅を賃貸に出す。よくあるパターンである。ところがなんらかの理由で自宅には戻らない状況となって自宅は売りに出したい。ところが売ろうと思っても賃借人が居て出ていかないので売りづらい。住むのに良い物件であればあるほど買う人間は住みたい人間だ。そういう物件が狙い目で買いたたければ言うことはない。分譲の優良物件であれば賃借人はまずつくから空き室は怖くない。ただ買うときに借金して買うようでは利回りが低いので銀行を儲けさせるだけになる。だから現金で買えるならその銀行分が利益になるのだからやる価値がある。ということで株で同じだが、金を持っている人間が強いというお話である。
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ハルトモ
Posted by ハルトモ
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