ハルトモ流不動産投資
2014年11月10日
ベトナムさんにマンションを買うように勧めたけど、ハルトモ流の不動産投資というのがあって、同じようにやっている人間はあまり見かけない。なぜなら２０００万、３０００万のマンションをポンとキャッシュで買わないといけないので金のある奴にしかできない投資方法なんである。限られた人しか参考にできんだろうけど、だからこそ強い。
不動産投資をする人間というのは大きくわけると2種類だけど、どっちも金は持ってない。まず地主、土地がすでにあるからそれを活用しようと、そこに借金してアパートを建てる、これが典型的地主投資、
土地があるので取得コストは低いけど、その土地に縛られる。
次にサラリーマン大家みたいに土地も上物もみんな借金してそれで家賃で取得費をローンで返済する人間、こいつらも基本金がない。だから利回りと金利やコストとの競争になる。
金があると全然違うことができる。金のない不動産投資家などと競争などやってられない。別次元で戦うのである。
狙いは築１５年から２０年くらいの中古のブランド分譲マンション。
新築から築１５年までというのは分譲マンションの価格下落が進む時期で、それ以降は価格の下落は緩やかになる。そこは狙い目。
でもってマンションは果たして何年持つのかというと一説には６０年とか言うが、しっかりした作りで良質な住民が住んでいるマンションなら軽く８０年持つというのがハルトモの結論。要は最初の作りと維持管理なのである。昭和６０年築くらいのマンションをけっこう見て歩いたが、維持管理がきちんとできていれば全然OKである。壊れる様子はまったくない。まだまだ使えるであろう。
だからブランドマンションなんである。なぜならブランドマンションは作りはある程度しっかりしていると見込めるのと、住人の質が高い。だからきちんと維持管理する。知られた名前のマンションならまずOK。聞いたことないブランドはパス、余裕があれば安物ブランドは避ける、ダイアとかセザールとかはわたしは買わない。野村不動産系とか良い。ライオンズくらいでもいいと思う。
それから土地の持ち分が多い物件が良い。なぜならマンションの価格は最後土地の値段しか残らないからだ。土地の持ち分が１０坪以上あると良いかなと思う。わたしが買ったあるマンションは７５平米で主要駅から徒歩８分、土地の持ち分は１１坪強、その近辺は坪１００万円はくだらないので、どんなに下がっても１１００万円は残る。２０００万円で買うなら９００万円の投資ということだ。だから高層物件でないせいぜい５階建くらいまでの物件が良い。駅から近いのは絶対だ。駅から徒歩１０分以内。駅から遠いマンションは避けるべし。
そして一番大切なのは、将来自分で使っても良いかなと思えるマンションを買うことである。ハルトモが住みたいと思うくらいのマンションなら、住んで買いたいという人間が必ずいる。つまり自分で使ってもいいし（家族を含めて）、売りやすいということだ。逆に一棟建てのアパートなんて誰が買う？欲の皮の張った投資家しか買わない。買い叩かれるに決まっている。そんなの買ってはだめ。
利回りなんて気にしてはだめ。だって元は言えばまるまる儲けの株式売却益でしょ。コストが0なんだから利回りもなにもない。そこが強み。でも数パーセントはでるでしょ。家賃が入るだけでも幸せ、空き家も怖くない、でも実際空き家にならない。駅から近い分譲マンションは最強の賃貸物件だ。それで将来子供とか自分が住んでもいいし、貸したきゃ貸せるし、売りたきゃ売れる。このどうにでもなるというのが強さなんである。
こういうマンションを自宅以外に数軒持っていると磐石だ。家賃だけで暮らしていける。その上でもちろん株式投資用にキャッシュは温存しておく、それで思う存分勝負すればいい。
こうやって書いても、なるほど、じゃあわたしもってわけには、みなさんなかなかそうはいかんでしょ。だからこそ強みである。
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